Fit für rechtliche und steuerliche Gesetzesänderungen in der Immobranche

Fit für rechtliche und steuerliche Gesetzesänderungen in der Immobranche

Am 7. Oktober 2015 nahm das Team von Schantl ITH Immobilientreuhand beim Fachseminar für „Gesetzliche Änderungen der Immobiliensteuern ab 1.1.2016“ teil, welches von Prof. Dr. Schinner, in den Sälen Seilerstätte 30, 1010 Wien, veranstaltet wurde.
Wir wollen nun kurz die wesentlichen Änderungen festhalten:

Grunderwerbssteuer

Durch das Steuerreformgesetz 2015/16 kommt es zu weitreichenden Änderungen im Bereich der Grunderwerbssteuer. Wesentliche Punkte sind:

  • Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer
  • Ab 1.1.2016: Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage (§4(1) GrEStG nF)
  • Bei Vorgängen, wo eine Gegenleistung fehlt, also Schenkungen, Anteilsübertragungen-/Vereinigungen oder Vorgängen, die dem Umgründungssteuergesetz unterliegen, ist die Grunderwerbssteuer immer auf Basis des Grundstückswerts zu ermitteln.

Es gibt 3 Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts:

  • Vereinfachte Ermittlung durch Addieren des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts iSd § 53(2) BewG und des anteiligen Gebäudewerts
  • Heranziehen eines geeigneten Immobilienpreisspiegels
  • Nachweis, dass der gemeine Wert des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld in Wahrheit geringer ist als jene Werte, die sich aus den beiden anderen Wertermittlungsmethoden ergeben. Wird dieser Nachweis durch ein Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, kommt dem darin ermittelten Grundstückswert die Vermutung der Richtigkeit zu, es erfolgt eine Beweislastumkehr.

Es ist zu erwähnen, dass künftig marktübliche Gutachten von Nicht-Sachverständigen, nach Ansicht des Gesetzgebers nicht ausreichend sind.

Tarif

Die Legaldefinition von entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben ist im § 7(1)Z1 GrEStG nF normiert.
Zu beachten ist, dass jeder Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes einen unentgeltlichen Erwerb darstellt. Dies gilt ebenso bei Erwerben von Todes wegen. Der Familienverband iSd Grunderwerbssteuer wird mit 1.1.2016 auf Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen erweitert.
Bei einer Anteilsvereinigung, bei der Übertragung aller Anteile und bei Umgründungen nach dem UmgrStG kann eine solche Unterscheidung unterbleiben, da es hier stets gem. § 7(1)Z2 litc GrEStG zu einer Deckelung der Grunderwerbssteuer mit 0,5 % des Grundstückwerts kommt.

Stufentarif
Bei unentgeltlichen Erwerben und hinsichtlich des unentgeltlichen Teils teilentgeltlicher Erwerbe kommt ab 1.1.2016 der Stufentarif gem. § 7(1)Z2 lit a GrEStG nF zur Anwendung. Für die ersten € 250.000,- fallen 0,5 %, für die nächsten € 150.000,- 2 % und darüber hinaus 3,5 % an.

Zusammenrechnung
Wird die Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif ermittelt, so sind alle unentgeltlichen Erwerbe bzw. alle unentgeltlichen Teile teilentgeltlicher Erwerbe, die innerhalb der letzten fünf Jahre von denselben Personen „in die gleiche Richtung“ getätigt wurden, zusammenzurechnen.

Befreiungsbestimmungen gem. §3 (1) Z7 GrESTtG
Bei Betriebsübertragung im Rahmen eines unentgeltlichen Erwerbs kommt ab 1.1.2016 ein Freibetrag von
€ 900.000 statt bisher € 365.000 zur Anwendung.
Ab 1.1.2016 fällt nur mehr Grunderwerbsteuer für jenen Teil der Wohnnutzfläche an, welche eine Fläche von 150 Quadratmeter übersteigt.

Immobilienertragsteuer von 25% auf 30%
Für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, welche nach dem 31.12.2015 realisiert werden, erhöht sich der besondere Steuersatz (=Immobilienertragsteuer) von derzeit 25 % auf 30 %.
Dies gilt nicht nur für Immobilien, die im Privatvermögen von natürlichen Personen gehalten werden sondern auch für betriebliche Immobilien des Anlagevermögens von Einzelunternehmen oder Personengesellschaften.
Die Erhöhung gilt sowohl für Neuvermögen als auch für Altvermögen (=keine Steuerhängigkeit am 31.03.2012). Neue Steuerbelastung ab 1.1.2016:
– bei Umwidmungsfällen auf 18% statt bisher 15% vom Erlöse,
– bei sonstigen Fällen auf 4,2% statt bisher 3,5% vom Erlös.

Abschaffung des Inflationsabschlages
Ab 1.1.2016 kommt es bei langfristigen Investments zu einem Anstieg der Steuerbelastung von 12,5% auf 30%. (Entspricht alter Immo-ESt Satz von 25% abzüglich 50% Inflationsabschlag = 12,5% vs. neuem Satz von 30%).

Verlustverrechnung
Anstelle von bisher 50% sollen künftig 60% der Verluste aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können.
Im außerbetrieblichen Bereich (V+V) soll zudem auf Antrag eine Verteilung des 60%igen Verlustüberhanges auf 15 Jahre möglich sein.

Änderung der AfA-Basis

Bisher konnte im außerbetrieblichen Bereich (V+V) die Basis für Gebäudeabschreibung vereinfacht mit der 80/20 Regel angesetzt werden, dh Zuordnung der Anschaffungskosten: Gebäude 80 %. Grund 20 %.
Ab 1.1.2016 soll der Grundanteil mit 40 % der Anschaffungskosten angesetzt werden, es sei denn die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich davon ab (zB im hochwertigen Neubau in Randlage bei geringen Grundstückspreisen).
Dieser Ansatz gilt auch für bereits vermietete Grundstücke, daher wird ab 1.1.2016 auf die neue, verminderte Abschreibungsbasis umgerechnet, ausgenommen man weist die tatsächlichen Grundstücks/Gebäude-Wertverhältnisse durch ein Gutachten nach.

Änderung AFA %-Satz
– Betriebsvermögen: unabhängig von der Nutzungsart einheitlich 2,5% statt bisher 2%, 2,5% und 3%;
– Ausnahme bei Vermietung zu Wohnzwecken 1,5% statt bisher 2%
– Außerbetrieblicher Bereich (VuV): es bleibt bei 1,5%

Änderung 1/10 AfA
Bisher waren die Kosten für die Instandsetzung („Großreparatur“) auf 10 Jahre verteilt abzusetzen.
Ab 1.1.2016 gilt für Instandsetzungskosten eine Verteilung auf 15 Jahre. Rückwirkung auf offene „Alt-1/10“ Absetzungen: noch nicht geltend gemachte 1/10 Absetzungen sind mit dem Stichtag 1.10.2016 umzurechnen und auf eine Laufzeit von insgesamt 15 Jahren zu verteilen. Für Herstellungsaufwendungen gem. § 28(3) EStG gibt es keine Änderungen. Diese werden weiterhin auf 15 Jahre abgesetzt und sind anwendbar auf § 3-5 MRG-Fälle/Wohnhaussanierungsförderungen sowie Denkmalschutz.

Fruchtgenussrecht
– Zuwendungsfruchtgenussrecht: Die Liegenschaft (Einkunftsquelle) bleibt beim Eigentümer, die Früchte (Mieteinnahmen) werden an den Fruchtgenussberechtigten übertragen.
– Vorbehaltsfruchtgenussrecht: Die Liegenschaft (Einkunftsquelle) wird übertragen, die Früchte (Mieteinnahmen) bleiben jedoch beim bisherigen Eigentümer, dh an der Zurechnung der Einkünfte ändert sich nichts.
Aufwandstragung: Der Fruchtgenussberechtigte trägt selbst die Aufwendungen (lfd. Kosten, Abgaben, Zinsen etc.)
Mindestdauer: 10 Jahre
Rechtsposition: Grundbuchseintragung nicht erforderlich, jedoch ist ein Notariatsakt empfehlenswert.

Folgende vertiefende Themen können Sie gerne auf der Website von Prof. Dr. Schinner nachlesen: (http://www.schinner.at/upload/1408883_Klientenseminar_07-10-2015_Grunderwerbsteuer_Gratzl_und_Immobilienbesteuerung_Gloser.pdf); Verteilung der GrEStG, Anteilsvereinigung, Befreiungsbestimmungen, Änderungen im Zusammenhang mit der Selbstberechnung, Optierung in die neue Besteuerung, Fruchtgenussrecht

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