Wird eine Wohnung verkauft, die erst errichtet oder noch durchgreifend erneuert wird, spricht man von einem Bauträgervertrag. Diese Art des Kaufs geht mit einem gewissen Risiko für den Käufer einher: der Kaufpreis muss in der Regel zur Gänze im Vorhinein erlegt werden, die Bauleistung wird hingegen erst später erbracht. Hier erfahren Sie, welche Chancen und Risiken Bauträgerverträge bieten, welche gesetzlichen Sicherheiten dem Käufer zustehen, und worauf man bei Bauträgerverträgen achten sollte.
Zahlt ein Käufer schon vor der Fertigstellung einer Wohnung den Kaufpreis ganz oder teilweise im Voraus, ist der Verkäufer verpflichtet, die Interessen des Käufers nach den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) absichern. Kern des BTVG ist der Schutzes des Käufers gegen den Verlust des Kaufpreises im Insolvenzfall und die Vorgabe von bestimmten Mindestvertragsinhalten im Interesse des Käufers. Bei bereits bestehenden Gebäuden ist das BTVG dann anwendbar, wenn der Bestand durchgreifend saniert wird oder Wohnungen überhaupt neu errichtet werden.
Sicherung des Käufers durch grundbücherliche Sicherheit und Ratenplan
Ohne Sicherheit müsste der Käufer befürchten, den Kaufpreis im Fall der Insolvenz des Bauträgers zu verlieren, wenn die Bauleistung noch nicht ganz erbracht ist. Zur Absicherung des Käufers sieht daher das BTVG vor, dass der Kaufvertrag eines von mehreren gesetzlich vorgesehenen Sicherungsmodellen vorsehen muss. Das am weitesten verbreitete Sicherungsmodell ist dabei die sogenannte „grundbücherliche Sicherheit in Verbindung mit einem Ratenplan“. Bei diesem Modell wird der gesamte Kaufpreis vorab bei einem Rechtsanwalt als Treuhänder erlegt; dieser darf den Kaufpreis jedoch nur nach vorheriger Sicherung des Käufers im Grundbuch (meist durch eine Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum) und nur nach Erreichen bestimmter gesetzlich vorgesehener Baufortschritte an den Bauträger auszahlen. Die erste Rate ist erst mit Baubeginn und grundbücherlicher Sicherung zur Auszahlung an den Bauträger fällig, die weiteren Raten dann in den gesetzlich vorgegebenen Baufortschritten. Zur Feststellung des jeweiligen Baufortschritts wird vom Bauträger ein Sachverständiger bestellt, der den Baufortschritt überwacht und dem Käufer direkt haftet, wenn diesem aus einer mangelhaften Begutachtung ein Schaden entsteht. Der Treuhänder hat überdies bei diesem Modell auch sicherzustellen, dass der Kaufgegenstand für den Käufer jedenfalls lastenfrei gestellt wird, also bestehende Pfandrechte bis zum Ende der Abwicklung gelöscht werden.
Grundlegend bei dieser Absicherung des Käufers ist, dass jene Kaufpreisanteile gesichert werden, die noch nicht „verbaut“ wurden. Bei Bauverzögerungen oder im schlimmsten, wenn auch unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz des Bauträgers, hat der Käufer praktisch keine Möglichkeit aus dem Projekt auszusteigen (denn im Falle eines Rücktritts besteht nur ein Rückzahlung des Kaufpreises, das ist allerdings in der Insolvenz nichts wert). Der Kaufpreis geht aber auch nicht verloren, soweit ein Baufortschritt noch nicht erreicht wurde, und der Käufer ist im Grundbuch eingetragen. Die Sicherung zielt also darauf ab, dass das Bauwerk mit dem einbehaltenen Kaufpreisbeträgen selbst in der Insolvenz des Bauträgers noch fertig gestellt werden kann, wenn auch vielleicht mit Mehrkosten und einer gewissen Verzögerung.
Käufer sollten vor dem Hintergrund der bestehenden Risiken auf schon fertig gestellte Referenzobjekte und auf die Professionalität der Beteiligten, der Aufbereitung des Projekts und der Unterlagen achten. Eine hohe Seriosität des Bauträgers bietet neben der gesetzlichen Absicherungen eine gewisse Gewähr für einen reibungslosen Ablauf und die zeitgerechte Fertigstellung.
Mindestinhalte von Bauträgerverträgen
Zum Schutz des Erwerbs müssen Bauträgerverträge bestimmte Mindestinhalte aufweisen. Praktisch wichtig sind unter anderem folgende Punkte:
– Allem voran ist das Sicherungssystem nach BTVG im Vertrag anzugeben und praktisch umzusetzen (am häufigsten durch Einräumung einer grundbücherlichen Sicherheit und einen Ratenplan für die Auszahlungen).
– Der sogenannte „eigentliche Vertragsgegenstand“, dies ist jener Gebäudeteil, den der Käufer in erster Linie erwirbt (also zB. die Wohnung oder der Geschäftsraum), muss ausreichend beschrieben werden. Hier sollte man als Käufer besonders achtsam sein, denn durch die Baubeschreibung wird die Leistungspflicht des Bauträgers vorgegeben – was hier fehlt, wird daher auch nicht geschuldet. Die Pläne und die Baubeschreibung sollten daher so aussagekräftig sein, dass kein Zweifel bleibt, welche Leistungen und Produkte in welcher Ausführung geschuldet werden. Ganz allgemeine (zB. „Wandbelag mit Fliesen“, „Eingangstür“) oder mehrdeutige Beschreibungen („Qualitätsboden“) sind für den Käufer daher ungünstig und sollten näher konkretisiert werden. Im besten Fall sind der Baubeschreibung auch schon Installationspläne angeschlossen. Zur Vermeidung von späteren Streitigkeiten sollte der Käufer daher in technischer Hinsicht auf eine möglichst umfassende Bau- und Ausstattungsbeschreibung bestehen.
– Wird ein Objekt nicht in erster Linie zum Zweck der Vermietung erworben, wird ohne Umsatzsteuer gekauft, der Preis ist also umsatzsteuerfrei. Der Preis ist in der Regel ein unveränderlicher Fixpreis, kann sich also durch spätere Preisänderungen nicht mehr ändern; das sollte im Vertrag klar geregelt sein. Weiters ist zu regeln, bis wann der Kaufpreis beim Treuhänder zu erlegen ist, v.a. ob dieser schon bei Vertragsabschluss zur Gänze erlegt werden muss (häufig wird bei höheren Kaufpreisen der Restkaufpreis durch eine Bankgarantie sichergestellt).
– Der Vertrag muss einen spätesten Zeitpunkt für die Übergabe des Kaufgegenstandes vorsehen. Für den Käufer ist weiters wichtig, dass die Baubewilligung bereits rechtskräftig vorliegt und das Projekt errichtet werden kann.
– Der Bauträger hat die Widmung des Kaufgegenstands anzugeben. Wohnungseigentumsobjekte können als Wohnung, Geschäftsraum oder zu anderen Zwecken gewidmet werden. Dabei sollte man als Käufer auch darauf achten, wie andere Objekte im Gesamtprojekt gewidmet sind, und ob beispielsweise auch die kurzzeitige Vermietung zB. über Plattformen wie „airbnb“ gestattet ist oder nicht. Die Regeln des späteren Wohnungseigentums einschließlich der Widmung müssen im Wohnungseigentumsvertrag der Liegenschaft geregelt werden, der im Entwurf schon bei Unterzeichnung des Bauträgervertrags vorliegen sollte (oder dessen wesentliche Inhalte im Bauträgervertrag für alle Käufer gleich und verbindlich vorgegeben sein sollten).
– Der Verkäufer muss einen gesetzlichen Haftrücklass in Höhe von 2 % des Kaufpreises zusagen, der vom Treuhänder einbehalten oder durch den Bauträger mittels einer Bankgarantie gesichert wird. Dieser Einbehalt soll sicherstellen, dass im Falle von Mängeln ein Betrag zur Behebung zur Verfügung steht, wenn der Bauträger seinen Pflichten nicht nachkommen sollte.
Vorteile beim Erwerb vom Bauträger
Ein Vorteil beim Erwerb vom Bauträger liegt zumeist darin, dass zu einem sehr frühen Zeitpunkt der Projektentwicklung die Wunschwohnung erworben werden kann. Außerdem hat der Käufer meistens noch eine gewisse Möglichkeit zur Mitbestimmung hat, zB. bei der Raumaufteilung und bei Anschlüssen und der Ausstattung. Eine solche Möglichkeit sollte aber vertraglich auch zugesagt werden; hier ist auch zu regeln, ob der Käufer sich selbst mit Professionisten auseinandersetzen muss oder ob der Bauträger Sonderwünsche direkt für den Käufer ausführt, was meist deutlich einfacher ist und Streit vermeidet, weil es keine „Schnittstelle“ zwischen den Leistungen gibt. Wenn Sonderwünsche bei Vertragsabschluss schon feststehen, ist es aus Sicht des Käufers am besten, dass diese schon bei Unterzeichnung des Vertrags in die Baubeschreibung aufgenommen werden. Schließlich hat der Käufer – anders als beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung – volle Gewährleistung für die ordnungsgemäße Bauausführung und die verbauten Materialien und Anlagen.
Zusammenfassend ist daher der Käufer bei Bauträgerverträgen gegen einen Totalverlust des Kaufpreises bei Umsetzung der gesetzlichen Sicherungen gut abgesichert, es kann aber zu Problemen und Verzögerungen in der Abwicklung kommen, die auch mit Mehrkosten verbunden sein können. Da Vertragsgegenstand eine noch weitgehend noch nicht fertiggestellte Immobilie ist, sollte dem Vertrag besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Aufgrund der Risiken beim Abschluss von Bauträgerverträgen ist eine eigene anwaltliche Beratung vor dem Abschluss eines Bauträgervertrags anzuraten.
(August 2018)
Mag. Daniel Richter ist auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt und Partner bei Joklik Katary Richter Rechtsanwälte.
Kontakt: daniel.richter@jkr.at
Web: www.jkr.at
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